*전세 계약시 유의사항
전세권이란?
- 전세권제도는 부동산 임대차와 유사한 대한민국의 특이한 부동산 물권제도입니다.
- 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권설정자(부동산 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간 동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대 가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당합니다.
| *민법 제 303조 1항 - 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. |
전세 계약시 유의사항
- 전세 사기와 관련된 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 전세금이 적은 돈이 아닌 만큼 전세 계약 전 미리 유의사항들을 알아보고자 합니다
전세 계약 전 유의사항
1. 주택상태를 확인합니다.
- 불법, 무허가 주택인지를 먼저 확인하고,
- 부동산을 통해 계약 전 전세 계약을 하고자 하는 곳에 가서 하자가 있는지를 미리 확인합니다.
- 하자가 있을 경우 미리 사진이나 동영상으로 기록을 해두고, 임대인에게 하자보수 요청을 합니다.
(혹시나 전세계약 만료 후 계약 후 생긴 하자가 될 수 있으니 기록해 두는걸 추천합니다.)
- 불법, 무허가 주택여부는 건축행정시스템 세움터 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
2. 적정 전세가율을 확인합니다.
- 전세계약을 하고자 하는 인근 복수의 중개업소를 방문하거나 국토부 실거래가 공개시스템 사이트 등을 통해 적정 전세가율을 확인하여 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지합니다.
3. 선순위 권리관계를 확인합니다.
- 등기부등본 갑구, 을구를 확인하여 건물에 압류가 되어 있는지, 가처분, 가등기 건물인지 등을 확인하여야 합니다.
- 등기부등본은 인터넷 등기소 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
(다가구 주택의 경우 선순위보증금을 확인하여야 합니다. / 전입세대 열람내역, 확정일자 부여현황 확인)
| *등기부 - 등기부는 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말합니다. - 등기 용지는 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구 및 소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다. - 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등기사항증명서 발급 시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다. |
4. 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다.
- 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위해 국세, 지방세 미납내역을 확인합니다.
- 현재 23년 4월부터 계약체결 후에는 임대인 동의 없이도 미납 국세 확인이 가능합니다.
전세 계약체결시(당일) 유의사항
1. 임대인 (대리인) 신분을 확인합니다.
- 신분증, 위임계약시에는 위임장, 인감증명서를 확인하여 계약자 본인여부를 확인합니다.
2,. 공인중개사 정상영업 여부를 확인합니다.
- 국가공간정보포털 사이트에서 부동산중개업 조회가 가능합니다.
국가공간정보포털
국가는 다양한 방법으로 공간정보 서비스를 제공하기 위해 노력해왔으나, 산재된 서비스 체계로 인해 공간정보 활용에 어려움이 있었습니다. 그래서 국가·공공·민간에서 생산한 공간정보를
www.nsdi.go.kr
3. 주택임대차 표준계약서를 활용합니다.
- 주택임대차 표준계약서를 활용하고, 계약 시
- 계약 당시의 권리 관계를 잔금의 익일까지 유지한다. 위반 시 계약 무효이다./ 임대인은 계약 시점부터 계약 만료 시까지 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다/ 전세권설정 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다 등 필요한 특약사항을 꼭 계약서에 적습니다.
4. 등기부등본을 발급받아 권리관계를 재확인 해줍니다.
계약 체결 후 유의사항
주택 임대차 신고를 합니다.
- 주택 임대차 신고는 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고하여야 합니다.
- 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동보호되어 보증금 보호에 유리합니다.
- 주택임대차신고는 계약서를 지참하여 관할 주민센터에 방문하여하면 됩니다.
잔금 및 이사 후 유의사항
1. 권리관계를 재확인합니다.
- 계약 체결 후 권리변동사항 확인을 위해 등기부등본을 발급받아 권리관계를 재확인해줍니다.
2. 전입신고를 합니다.
- 전입 후 14일 이내 온라인 정부 24 홈페이지나, 오프라인 관할 주민센터 방문으로 전입신고를 해줍니다.
3. 전세보증금 반환보증에 가입합니다.
- 계약체결 시에 전세보증금 반환보증 가입 동의를 받고 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등의 보증기관에 문의하여 전세보증금 반환보증에 가입합니다.
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